会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。

　　意味着防范风险是首要任务，所有的工作都要围绕如何守住不发生系统性风险来开展。其背景就是，尽管自上而下出台了一揽子的、力度空前的纾困政策，比如利率降至历史最低，热点城市退出限购等，但在2023年继续下跌的情况下，一季度无论的销量还是价格，并未止跌。反而，百城和百强房企销售业绩降至历史新低，更重要的是，二手房挂牌量继续攀升，二手房价格下跌开始失控，实际跌幅远超过披露的数据。如此下去，不管是市场预期进一步恶化，还是风险向稳健型企业，甚至是国企蔓延，最终爆发系统性风险，最终导致行业和市场断崖式下行，都是有可能的。

　　2、统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，主要是二手房去库存，并和新房去化实现良性循环

　　当前，存量已经是主体了，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大。而且二手房去化周期远比新房要大，热点城市普遍在3年以上。另外，二手房价格下跌幅度比新房大，已经冲击到新房定价体系，具体来说就是二手房价格下跌，导致新房被迫跟着定价、降价，价格下跌也导致开发商不拿地，不开工，因为新房很难卖出去，3月份的去化率普遍在30左右。因此，当务之急是给海量的二手房库存泄洪。

　　另外，刚需和改善的潜力都很大，刚需转向二手房，改善主要在新房（部分也在二手房），关键是要将二手房去库存与新房销售对接起来，这是稳定市场、稳定行业体量的关键。近期40多个城市启动的“以旧换新”是可行的，但实际效果难以乐观。下一步，消化存量，一方面是二手房去库存，另一方面是稳定预期，降低二手房挂牌速度。二手房去库存，基于其小户型、分布广、低总价的特征，建议可以成为刚需上车的一个重要渠道。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来，由中央政府发行特别债券、组建基金等方式，再贷款给央企和地方国企，收购市场上的存量二手房源，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者，实现资金闭环。一方面加速流通，通过提高流通率稳定价格，价格稳定了，自然挂牌量就少了，不会再恐慌地挂牌。由此，价格体系就能稳定住。传导至新房交易、开工和供地，也能稳定住。

　　一方面，建议根据广义库存，决定土地供应，对于广义库存（已供地未开发+已开工未批售+在售）消化周期高的城市或区域，暂停供地，另一方面，全面推进二手房以旧换新，对开发商来讲，要把品质好、性价比高的“好房源”拿出来。不能把“以旧换新”当作去库存、去尾货的机会。要让“换新”的买家真正看到，要买的新房是能改善自己居住的好房子。再次，此次会议未提保障房建设，但提了新模式，其中重点就是保障房建设。另外，结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，这个新期待，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源。